Сообщение об ошибке

Strict warning: Only variables should be passed by reference в функции eval() (строка 3 в файле /home/srv46430/htdocs/modules/php/php.module(80) : eval()'d code).

В регионах сохраняется дефицит качественных складов

В России только три региональных центра могут считаться относительно развитыми с позиции складской недвижимости. Совокупный объем регионального предложения (без учета рынков Москвы и Санкт-Петербурга) по итогам I полугодия 2014 составляет 2,9 млн кв.м. До конца года этот показатель должен увеличится до 3,5 млн кв.м.

По итогам I полугодия 2014 года объем заключенных сделок на региональных рынках превысил прошлогодний показатель в два раза и составил 217 000 кв.м. Для региональных рынков характерна высокая доля прямых сделок между девелопером и арендатором (покупателем) площадей –  они составляют от 30 до 90% локального поглощения.

В зависимости от региона от 30 до 50% общего объема предложения занимают объекты «вне рынка», изначально построенные под конечного пользователя в период до 2008 года, они не влияют на рынок (не учитываются при анализе, за исключением объектов нового строительства).

Города России по уровню развития рынков можно условно разнести на четыре стадии. Первая – рынки Москвы и Санкт-Петербурга, которые уже достигли первичной стадии насыщения. Вторая – активно растущие рынки Новосибирска, Екатеринбурга и Самары, которые обладают высоким потенциалом развития и приблизились к границе первичного насыщения. Третья — растущие рынки Нижнего Новгорода, Казани, Челябинска, Воронежа. Четвертая – дефицитные рынки остальных городов, где слабое развитие в первую очередь обусловлено низким спросом на качественные объекты, а единичные проекты реализованы под конечного пользователя.

Наибольший вес в общем объеме общероссийского предложения качественной складской недвижимости занимает Московский регион, который формирует 62% рынка. Значительный дисбаланс столичного и регионального стока обусловлен различными стадиями развития рынков.

Первая волна строительства в ключевых региональных городах (Новосибирск, Екатеринбург, Самара, Нижний Новгород, Казань)  пришлась на 2006-2007 гг., когда  начали строиться отдельные качественные проекты, преимущественно под «заказ».

Спрос

За 1 полугодие 2014 года на региональных рынках было заключено в объеме 217 тыс. кв. м, что  в 2 раза превышает аналогичный показатель прошлого года.

В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, для региональных рынков характерна более высокая доля прямых сделок. Тогда как на рынках Москвы и Санкт-Петербурга порядка 90% сделок совершается с привлечением профессиональных консультантов, на локальных (развитых) рынках в регионах эта доля  может быть существенно ниже. К примеру, в 3-ей локации по объему предложения (после Новосибирска и Екатеринбурга) – Самаре, доля прямых сделок составляет 90%.

Наиболее активные потребители складских площадей в регионах на протяжении последних 2 лет являются FMCG компании, доля которых в совокупном поглощении в 1 полугодии 2014 г. составила 55%. Самыми активными покупателями в этом сегменте  являются Holiday Сlassic  и Лента.

Предложение

По итогам первого полугодия 2014 года в российских регионах было введено 153 тыс. кв. м, качественной складской недвижимости. Наиболее крупные объекты открылись в Челябинске («Логоцентр», 60 тыс. кв. м) и в Чите (ИП KENON, 65 тыс. кв. м). В целом, наиболее развитыми с позиции объема складского  предложения регионами являются Новосибирск (610 тыс. кв. м), Екатеринбург (559 тыс. кв. м), и Самара (330 тыс. кв.м).

В совокупности в региональных городах строится 979 000 кв.м со сроком сдачи 2014-2015 гг., из которых  492 000 кв.м должны  ввестись до конца этого года (по заявлениям девелоперов). По итогам первого полугодия 2014 года совокупный объем регионального предложения (исключая рынки  Москвы и Санкт-Петербурга)  составляет 2,9 млн кв.м. До конца года этот показатель должен увеличиться до 3,5 млн кв.м.

Уровень вакансии в российских регионах напрямую зависит от глубины локального рынка. На наиболее развитых рынках (Новосибирск, Екатеринбург, Самара, Воронеж) количество вакантных площадей не превышает 3-4%. В ряде городов, которые характеризуются единичными проектами, вакансия может составлять в моменте до 50%, что в абсолютном отношении может не превышать 10-15 000 кв.м.

Прайм ставки аренды для региональных объектов составляют $120/ кв.м в год, средний показатель — $100/ кв.м в год. Средняя ставка в региональных проектах в большей степени дифференцирована от качества проекта и уровня девелопера, чем от конкретного города. Новые здания и строящиеся комплексы в высокой стадии готовности предлагаются по ставкам от $120 до $135/ кв.м в год, объекты, тяготеющие к классу B, предлагаются по $90-100/ кв.м в год. Средняя базовая ставка аренды в регионах составляет $100/ кв.м в год. Довольно типичным для региональных девелоперов является установление цены в рублях за кв.м в месяц, причем нет практики выделения операционных затрат. Средняя цена по таким предложениям составляет 400 руб./ кв.м /месяц.

«Дефицит качественных складов на региональных рынках для большинства городов является нормой, по сути, отражающей отсутствие данного сегмента как сформированного рынка. В большинстве городов складской сток представлен единичными проектами, чаще всего, изначально реализованными под конечных пользователей. При этом уровень обеспеченности ритейла и оборота торговли складами в регионах чаще всего находится на крайне низком уровне. Но этот фактор не является негативным, поскольку для локального регионального бизнеса в большинстве случаев склады класс А и В не являются эффективными», — комментирует Оксана Федулова, старший консультант отдела исследований рынка CBRE.

Основные показатели рынка складской недвижимости в крупнейших городах России

Город

Совокупный объем предложения складов класса А,

тыс. кв.м

Новое строительство, 2014, тыс. кв.м Объем  складских площадей на 1 млрд. руб. оборота розничной и оптовой  торговли, тыс. кв.м /млрд. руб. Оценка стадии рынка
Москва 7 911 1 700 300 Первичное насыщение
Санкт-Петербург 1 650 240 357 Первичное насыщение
Новосибирск 609 86 552 Близко к первичному насыщению
Екатеринбург 559 92 250 Близко к первичному насыщению
Нижний Новгород 186 4 151 Слабая насыщенность
Казань 201 80 121 Слабая насыщенность
Омск* 20 0 28 Дефицит
Самара 330 56 299 Близко к первичному насыщению
Челябинск 163 63 143 Слабая насыщенность
Ростов-на-Дону 131 31 77 Дефицит
Уфа* 36 0 29 Дефицит
Волгоград* 15 0 24 Дефицит
Пермь* 91 38 87 Дефицит
Воронеж 157 0 213 Слабая насыщенность
Краснодар 134 40 74 Дефицит

* Объем и качество предложения в городах  свидетельствует об отсутствии качественного складского рынка

Источник: Исследования и консалтинг CBRE

Материал предоставлен компанией CBRE

«Недвижимость России» — www.strana-estate.ru

Оформить заявку

CAPTCHA на основе изображений
Введите символы, которые показаны на картинке.