Сообщение об ошибке

Strict warning: Only variables should be passed by reference в функции eval() (строка 3 в файле /home/srv46430/htdocs/modules/php/php.module(80) : eval()'d code).

Обзор рынка коммерческой недвижимости Новосибирской области

Аналитиками РАД-Консалтинг было проведено исследование рынка коммерческой недвижимости Новосибирской области и города Новосибирска.

Основные выводы

· Новосибирская область является крупнейшим транспортным узлом и экономическим центром восточной части России Новосибирская область является одним из лидеров среди регионов РФ по доле иностранных инвестиций в экономику региона, что объясняется наличием крупных производственных предприятий с участием иностранного капитала и представительств зарубежных компаний на территории области.

· Рынок коммерческой недвижимости Новосибирской области имеет тенденцию к росту и характеризуется централизацией в административном центре – городе Новосибирск.

· Рынок офисной недвижимости характеризуется незначительным ростом за счет объектов класса В и С. На долю офисов класса А приходится 23% от общего объема рынка.

· Рынок торговой недвижимости – самый активно развивающийся, за счет экспансии локальных и международных ритейлеров. По причине насыщенности рынка крупных городов, девелоперы ориентируются на менее крупные региональные центры.

· На рынке производственно-складской недвижимости активно развивается тенденция строительства складских комплексов под собственные нужды различных компаний – build-to-suit.

· Тенденции социально-экономического развития региона положительные. В последние годы снижается безработица, увеличивается объем инвестиций, развивается промышленность и сельское хозяйство. Регион обладает сбалансированной и диверсифицированной экономикой, в которой преобладают предприятия обрабатывающих и высокотехнологичных отраслей. 

Краткая характеристика региона

Новосибирская область расположена на юге Западной Сибири, на оси Транссибирской железнодорожной магистрали, и входит в наиболее освоенную и заселенную зону Азиатской части России. Новосибирская область – крупнейший транспортный узел восточной части России. Новосибирск связывает Сибирь, Дальний Восток и Среднюю Азию с европейскими регионами России. Река Обь, протекающая по территории области, играет важную роль в транспортном обслуживании северных нефтедо­бывающих районов Сибири (ХМАО, ЯНАО). На территории области находится 523 месторождения различных полезных ископаемых. На северо-западе области открыты месторождения нефти и природного газа.

Основу промышленного комплекса Новосибирской области составляют крупные и средние предприятия, на которых осуществляется выпуск более 80% всей промышленной продукции. В последние годы увеличивается доля продукции производимой малыми предприятиями: с 13% в 2008 году до 19% в 2013 году.

Новосибирская область входит в число 12 регионов Российской Федерации, которые традиционно обеспечивают почти половину объема вводимого в эксплуатацию жилья по стране. В результате наращивания объемов жилищного строительства растет уровень обеспеченности. На одного жителя области сегодня приходится в среднем 22,2 кв. м общей площади жилья.

Столица области г. Новосибирск – третий в стране по численности населения (1,548 млн. чел.) и крупнейший город в Азиатской части России.

Инвестиции

Новосибирская область является одним из крупнейших регионов по уровню инвестиционной активности: с 2007 по 2012 год в экономику области было инвестировано более 870 млрд. руб. В 2013 году инвестиции в основной капитал составили 174 млрд. рублей, в 2014 по прогнозу этот показатель составит 236 млрд. руб. Согласно рейтингу журнала Forbes Новосибирская область вошла в ТОП-7 регионов России, благоприятных для инвестиций.

В октябре 2014 года рейтинговое агентство Fitch Rating подтвердило долгосрочные кредитные рейтинги региона в иностранной и национальной валюте на уровне «ВВВ-», краткосрочный рейтинг в иностранной валюте - на уровне «F3» и долгосрочный рейтинг по национальной шкале - на отметке «АА+(rus)». В сентябре 2014 года международное рейтинговое агентство Standard&Poor's также подтвердило рейтинги города Новосибирска с прогнозом изменения – «Стабильный».

Новосибирская область является одним из лидеров среди регионов РФ по доле иностранных инвестиций в экономику региона, что объясняется наличием крупных производственных предприятий с участием иностранного капитала и представительств зарубежных компаний на территории области. Так в 2012 г. увеличилось поступление иностранных инвестиций в экономику Новосибирской области, их объем составил 772 млн. долларов, в 2013 году 859,5 млн. долларов (на 11,4% больше, чем в 2012 году). Общий объем накопленных иностранных инвестиций в экономику Новосибирской области в 2013 году составил более 1,2 млн. долларов США.

 

http://www.auction-house.ru/media/uploads/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D0%B8%D0%B1/1.jpg
Рис. 1. Накоплено иностранных инвестиций, Новосибирская область

Рынок коммерческой недвижимости

Как и в большинстве удаленных от центральной части России регионов область характеризуется централизацией качественных объектов коммерческой недвижимости в административном центре. Анализ рынка коммерческой недвижимости Новосибирской области заключается в рассмотрении рынка Новосибирска.

Рынок коммерческой недвижимости Новосибирской области с середины 2012 года показывает положительную динамику: количество объектов и сделок растет, динамика цен в основных сегментах остается умеренной.

По данным на середину 2014 года большинство объектов коммерческой недвижимости региона относятся к торговому сектору (43%).

 

http://www.auction-house.ru/media/uploads/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D0%B8%D0%B1/2.jpg
Рис. 2. Распределение коммерческой недвижимости Новосибирской области по секторам

 

В сентябре 2014 года арендные ставки предложения по производственно-складским помещениям выросли на 0,5%, по торговым и офисным снизились на 1,4% и 0,3% соответственно.

Офисная недвижимость

На рынке офисной недвижимости Новосибирска представлены как офисные центры класса А и В, так и постройки класса С. Основную долю офисного рынка представляют реконструированные и нереконструированные административные здания советской постройки, встроенные помещения на первых этажах жилых домов, офисные помещения в торговых комплексах. Объем офисных площадей в Новосибирске увеличивается также за счет увеличения жилого фонда города, где в каждом жилом комплексе первые этажи используются под торгово-офисные функции. В связи с этим рынок становится насыщенным подобными помещениями, на которые трудно найти покупателя.

По данным на конец 2 квартала 2014 года в Новосибирске насчитывается порядка 100 качественных бизнес-центров (класс А и В), из них только семь объектов относятся к классу А. К концу 2013 года объем офисных площадей Новосибирска достиг 500 тыс. кв. м. На долю офисов класса А приходится 23% от общего объема, класса В – 77%. К наиболее качественным офисным центрам относятся проекты БЦ «Лига Капитал», БЦ «РосЕвроПлаза», БЦ «GoldenPlaza», расположенные в центральной части города.

Наибольшая доля качественного предложения приходится на Центральный район. На долю этого района приходится 42% предложения, так как он является частью исторического и наиболее привлекательного для коммерческой недвижимости центра.

 

http://www.auction-house.ru/media/uploads/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D0%B8%D0%B1/3.jpg
Рис. 3. Распределение предложений по продаже офисных площадей по районам

Офисная недвижимость на рынке Новосибирска в большинстве случаев представлена небольшими помещениями до 100 кв. м. На долю подобных помещений приходится порядка 40% рынка. Это объясняется повышенной ликвидностью подобных объектов в отличие от крупных офисов.

Спрос на офисные помещения в Новосибирске можно охарактеризовать как стабильный. Это во многом обусловлено невысоким уровнем арендной платы и стоимости объектов недвижимости класса «В». Офисные объекты класса «А» имеют более высокий уровень вакантных площадей. Доля свободных помещений в целом на офисном рынке оценивается в 9%.

Средний уровень арендных ставок на офисные помещения в качественных объектах составляет 300 – 1 800 руб./кв. м/месяц без учета НДС, принимая во внимание ставки на помещения, расположенные не в специализированных офисных центрах. При этом в случае расположения помещения на 1-м или 2-м этажах в офисных объектах в местах с высокой проходимостью уровень арендной платы может быть и выше, до 3 500 рублей за кв. м в месяц, так как данные помещения носят, в большинстве случаев, торговый характер.

Торговая недвижимость

Рынок торговой недвижимости Новосибирска начал развиваться в 2005 году, когда в городе были открыты первые профессиональные торговые центры. На сегодняшний день совокупный объем качественных торговых площадей в Новосибирске составляет более 700 тыс. кв. м, самые крупные объекты − ТРЦ «Мега» и ТРЦ «Аура». В 2013 году, по данным новосибирской мэрии, ввод ТРЦ в городе составил 144 тыс. кв. м, в 2014 году ожидается увеличение объемов ввода: их совокупная площадь составит около 200 тыс. кв. м. Наиболее ожидаемый проект – «Галерея Новосибирск» общей площадью 125 000 кв. м. В настоящее время обеспеченность населения торговыми площадями не самая высокая в сравнении с другими крупными городами и составляет 292 кв. м на 1000 жителей. К примеру, в Санкт-Петербурге данный показатель составляет более 400 кв. м. торговых площадей на 1000 жителей.

Сегмент торговой недвижимости активно реструктуризируется – в городе почти не осталось киосков и торговых павильонов, идет миграция из устаревших торговых центров и вещевых рынков.

Основная доля предложения на рынке торговой недвижимости относится ко встроенным помещениям – более 50%, к торговым центрам относится 20% предложения. Наибольшая доля качественного предложения приходится на Центральный и Ленинский районы (40%).

 

http://www.auction-house.ru/media/uploads/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D0%B8%D0%B1/4.jpg
Рис. 4. Распределение предложения торговых площадей по районам

Преобладающее количество помещений, выставленных на продажу и сдаваемых в аренду, имеют площадь от 50 до 100 кв. м. Данная площадь помещений для торговли является наиболее востребованной на рынке. Спрос на торговые помещения остается достаточно высоким. Доля вакантных помещений в новых качественных торговых центрах не превышает 5%, в среднем по рынку она достигает 10%.

Ставка аренды в наиболее успешных торговых центрах на помещения 100 – 200 кв. м. в среднем составляет приблизительно 2 500 – 4 500 рублей за кв. м в месяц, в стрит-ритейле – 2 000 – 3 000 рублей за кв. м в месяц. Наибольшая арендная ставка относится к помещениям в популярных торговых центрах и на первых этажах зданий, расположенных на центральных улицах.

Производственно-складская недвижимость

По состоянию на конец 2013 года общий объем рынка качественных складских площадей Новосибирска составляет порядка 800 тыс. кв. м. Всего в Новосибирске представлено около 1,8 млн кв. м различной индустриальной недвижимости. На сегодняшний день рынок качественных складских помещений Новосибирска представлен как современными логистическими комплексами, так и устаревшими корпусами промышленных баз, ангарами и складскими комплексами различных предприятий. Некоторые проекты промышленных площадок реализуются на территориях действующих заводов или на базе неработающих предприятий, используя имеющуюся инфраструктуру.

На рынке активно развивается тенденция строительства складских комплексов под собственные нужды различных компаний – build-to-suit. На данный момент общий объем заявленных строящихся площадей со сроками сдачи ближайшие до 2016 года – более 400 000 кв. м.

 

http://www.auction-house.ru/media/uploads/%D0%B0%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D0%B8%D0%B1/5.jpg
Рис. 5. Распределение предложения производственно-складских площадей по районам

Спрос на производственно-складскую недвижимость в Новосибирске самый высокий среди всех сегментов. Большинство складских помещений класса А Новосибирска на сегодняшний день сданы в аренду и доля свободных помещений приближается к нулю. Средняя заполняемость складских комплексов Новосибирска находится на уровне 90-95%. Наибольший спрос имеют теплые складские и производственные площади. Спрос на складские помещения в последние годы смещается к новому сегменту – производственно-логистического направления. Средняя востребованная складская площадь в аренду снизилась с 800 кв. м до 400 кв. м в 2014 году.

Ставки аренды на производственно-складские помещения в Новосибирске варьируются в пределах 4 500 – 5 000 рублей за кв. м в год.

Выводы

Строительство новых коммерческих площадей на рынке Новосибирска продолжается, по причине неудовлетворенного спроса на качественные объекты.

Рынок офисной недвижимости Новосибирска развивается стабильными темпами. Спрос на офисные помещения остается стабильным. Поскольку сроки сдачи крупных офисных объектов переносятся, возможен рост арендных ставок офисы. Наблюдается тенденция заключения долгосрочных арендных договоров вместо приобретения офисных помещений в собственность.

В торговой недвижимости, несмотря на активный рост, наблюдается насыщенность традиционными торговыми объектами. Как в других региональных городах, в Новосибирске ощущается нехватка уникальных торговых концепций: торгово-общественных и тематических центров.

В ближайшей перспективе ситуация на рынке производственно-складской недвижимости Новосибирска существенно не изменится. Соотношение спроса и предложения останется на текущем уровне. Арендные ставки изменятся мало. Помимо продолжения строительства существующих проектов спекулятивных логистических центров на рынке будет развиваться тенденция built-to-suit.

 

Оформить заявку

CAPTCHA на основе изображений
Введите символы, которые показаны на картинке.