Сообщение об ошибке

Strict warning: Only variables should be passed by reference в функции eval() (строка 3 в файле /home/srv46430/htdocs/modules/php/php.module(80) : eval()'d code).

Куда движется рынок коммерческой недвижимости Новосибирска?

В квартале 2016 года на территории Новосибирска было введено на 24% меньше объектов коммерческой недвижимости, чем в аналогичном периоде 2015 года. Особенно драматична, по мнению экспертов, обстановка на рынке бизнес-центров: в прошлом году в эксплуатацию сдано только три объекта. Это минимум за последние 12 лет. В действующих бизнес-центрах стоимость аренды продолжает снижаться, равно как и в сегменте торговой недвижимости, где падение ставок по центральным магистралям Новосибирска по отношению к 2014 году уже достигло 50%.

Доходность офисной недвижимости снижается

По итогам января–апреля 2016 года ввод коммерческой недвижимости на территории Новосибирска, по информации департамента строительства и архитектуры мэрии города, составил 70 453,7 кв. метра, что на 22% меньше, чем в аналогичном периоде 2015 года. Количество введенных объектов сократилось на 24%: с начала года в городе сдано в эксплуатацию 25 сооружений.

Наиболее крупными из них, как сообщает департамент, стали гостиница Domina с подземной автостоянкой общего пользования на улице Ленина общей площадью порядка 17 000 кв. метров и здание торгового комплекса «Район» по улице Горской площадью 5270 кв. метров. Офисная недвижимость с начала года в Новосибирске не вводилась.

По мнению экспертов, рынок бизнес-центров в целом сейчас переживает не самые радужные времена.

«Доходность инвестиций в рынок офисной недвижимости снижается, — говорит директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. — И Новосибирск входит в число сибирских городов, где инвестировать в бизнес-центры на данный момент невыгодно — рынок насыщается. И предпосылок к росту ставок не наблюдается. Имеет смысл, по нашим оценкам, обратить внимание на Омск и Кемерово — сейчас средняя цена предложения по офисной недвижимости в них снизилась на 7% и 6% (I квартал 2016 года по отношению к III кварталу 2014 года)».

Для сравнения: по информации RID Analytics, рассматриваемый показатель в Барнауле составляет +9%, в Новосибирске +8%, в Томске +3%, в Иркутске +1%, в Новокузнецке –4% и Красноярске –5%.

Так, в Новосибирске в I квартале 2016 года средняя удельная цена предложенияпродаж офисной недвижимости составила 52 798 рублей за квадратный метр, сообщил директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. Основной спрос на рынке офисной недвижимости Новосибирска сегодня формируют предложения в категориях 25–40 тыс. рублей за квадратный метр, 40–60 тыс. рублей и 60–80 тыс. На их долю приходится около 80% предложений.

По итогам I квартала 2016 года в первой категории средневзвешенная удельная цена в Новосибирске составила 34 497 рублей, во второй — 50 249 рублей, третьей — 68 099 рублей за квадратный метр. Средняя цена продажи по городу составляет 52 798 рублей, по области — 52 608 рублей.

Анализ удельных цен в рамках формирующих рынок Новосибирска ценовых категорий показал, что самые дорогие офисные площади, по данным ГК «ЁЛКА девелопмент», находятся в Калининском районе, а самые дешевые — в Кировском. Так, стоимость площадей в Калининском районе составляет 62 238 рублей, в Кировском — 41 086 рублей.

21_info2По данным ГК «ЁЛКА девелопмент»

«Высокая цена на офисные площади в некоторых районах города, к примеру Калининском, объясняется скорее недостатком объема предложения данных площадей, а не выгодным месторасположением и отлаженной инфраструктурой. И наоборот, в Центральном районе наблюдается высокий объем предложения офисной недвижимости, в том числе и с ценами, лежащими выше границ рыночного тренда», — объясняет Марков.

«Каждый пятый этаж в офисах Москвы свободен»

«Доля вакантных площадей в бизнес-центрах Новосибирска в начале текущего экономического кризиса держалась на уровне 2%, на данный момент она составляет 6%. С одной стороны, рост в три раза — значительный показатель, с другой — для развитых рынков нормальный показатель по вакансии площадей — 10–15%, — рассуждает Елена Ермолаева. — Таким образом, даже сейчас, в кризисной ситуации, ведущие бизнес-центры города чувствуют себя достаточно хорошо. И мы до сих пор наблюдаем, что спрос выше предложения».

В Москве, к примеру, ситуация более сложная: по информации консалтинговой компании Cushman & Wakefield, в столице доля свободных площадей сейчас составляет 19,3%, или 3,1 млн кв. метров. «Каждый пятый этаж в офисах Москвы на данный момент свободен», — констатируетстарший директор отдела корпоративных услуг Cushman & Wakefield Дмитрий Венчковский. А в деловом центре «Москва-Сити» вакансия доходит до 40%.

По словам Елены Ермолаевой, в бизнес-центрах классов «А» и «С» в Новосибирске ситуация несколько лучше, чем в «В» и «D».

«Высокая заполняемость в классе «А» связана с тем, что таких объектов в городе всего три — БЦ Hilton, «Гринвич» и «Кронос», и есть пул компаний, которые предъявляют высокие требования к качеству офисов. В классе «С» в основном представлены здания бывших институтов, где много небольших помещений, — этот формат пользуется стабильным спросом. Кроме того, они зачастую удачно расположены — в центре или по линии метро», — объясняет Ермолаева.

Тем не менее арендные ставки по бизнес-центрам снижаются. По информации ГК «ЁЛКА девелопмент», в I квартале 2016 года средняя удельная цена предложения аренды офисной недвижимости в Новосибирске составила 533 рубля за кв. метр. «Это на 5% ниже соответствующего квартала 2015 года», — добавляет Максим Марков. И, как подсчитали в RID Analytics, на 20% ниже III квартала 2014 года.

Самый высокий объем предложения приходится на Центральный район Новосибирска — здесь вакантно 41,5 тыс. кв. метров. Самый низкий зафиксирован в Первомайском районе и составляет 1,65 тыс. кв. метров офисной недвижимости.

Ситуация на рынке офисов ухудшается, и это привело к сокращению строительства новых объектов.

«Так, в 2013 году в Новосибирске было введено в эксплуатацию четыре объекта, в 2014 году — шесть, в 2015 году — три. Это минимум за последние 12 лет. Ввод был драматически низким, — говорит Елена Ермолаева. — Возможно, именно сейчас на рынке освободилась ниша для объектов высокого класса: в офисах класса «А» наблюдаются самые высокие ставки и при этом самая высокая наполняемость арендаторами. Однако на текущий момент такие объекты к строительству в Новосибирске не заявлены».

Из новичков рынка офисной недвижимости, которые все-таки появятся на карте города в этом году, можно отметить БЦ «Айсберг» (Красный проспект) и БЦ «Аэропорт» (ул. Аэропорт). Оба объекта относятся к классу «В».

«Первая очередь делового центра «Айсберг» площадью 6227,5 кв. метров была сдана в марте 2016 года, вторая — 3175,4 кв. метров — планируется к сдаче в сентябре, — уточнил директор компаний MDBroker и УК «Капитал» Данил Прудников. — Проект «Айсберг» представляет собой комплекс из двух зданий, соединенных между собой наземным переходом, с главным входом с Красного проспекта».

По словам Прудникова, в здание первой очереди «Айсберга», в частности, переедет фитнес-клуб Studio Fit, оставшиеся два этажа будут представлены офисами компаний ИТ и телекоммуникационной сферы. Концепция второй очереди предполагает наличие кофейни с отдельным входом со стороны Красного проспекта. «Не исключено, что это будет заведение сети «Кофемолка». Первый этаж будет использоваться под банковский офис», — добавляет Прудников.

По данным ГК "ЁЛКА девелопмент"По данным ГК «ЁЛКА девелопмент»

Бизнес-центр «Аэропорт» строится в Заельцовском районе Новосибирска. Сдача девятиэтажного объекта общей площадью 4682 кв. метра намечена на осень 2016 года.

«Название обусловлено локацией здания в исторически сложившемся городском аэропорту и новой развивающейся деловой зоной в продолжении Красного проспекта», — уточняет Данил Прудников. Первый и второй этажи «Аэропорта» займет медицинский центр, ранее не представленный в Новосибирске. На 4–6-м этажах будет расположен офис крупной компании (1620 кв. метров), 7-й этаж займет SPA-центр с бассейном. 8-й и 9-й этажи здания будут отданы под ресторан, банкетный зал с летней террасой и панорамным остеклением.

Других объектов офисной недвижимости, по словам экспертов рынка, к сдаче в 2016 году в Новосибирске не заявлено.

«Рынок офисной недвижимости замер, и «потепления» на нем начнутся, по нашим прогнозам, не ранее чем в 2017 году. Строительство всех крупных бизнес-центров в Новосибирске на текущий момент заморожено. Это Prime Hall «РАТМ Холдинга» на пересечении Красного проспекта и улицы Романова, бизнес-центр в рамках МФК «Снежная миля» на улице Большевистской. Также вопрос, будет ли офисный блок в апарт-комплексе «Альгамбра» на площади Кондратюка и достроит ли бизнес-центр на Кирова ЗАО «СД Альфа Капитал» в этом году», — резюмирует Максим Марков.

Напомним, что 14-этажный бизнес-центр общей площадью 16 613 кв. метров на улице Кирова ЗАО «СД Альфа Капитал» планирует сдать в IV квартале 2016 года.

«Диалог собственников с арендаторами в Новосибирске идет»

По мнению директора компании Nazarov & Partners Александра Назарова, три года подряд в Новосибирске устойчиво наблюдается снижение ставок аренды и на рынке торговой недвижимости.

«Это не 2008–2009 годы, когда цены пришли в баланс в течение девяти месяцев: тренд на снижение идет с 2014 года. На текущий момент по центральным магистралям Новосибирска по отношению к 2014 году падение ставок достигло уже 50%», — говорит Назаров.

К примеру, если в 2014 году средняя стоимость аренды за квадратный метр в центре города составляла 3–4 тыс. рублей, то сейчас держится на уровне 1,5 тыс. Наибольший спрос зафиксирован на небольшие помещения площадью 30–70 кв. метров.

При этом сохраняются объекты, где ставки по-прежнему не падают и даже имеют тенденцию к росту. В частности, по словам Александра Назарова, не просели в аренде торговые центры первой пятерки — ТРЦ «Мега», ТРЦ «Галерея Новосибирск», ТРЦ «Аура», ТЦ «Сибирский Молл» и МФК «Сан-Сити».

«Безусловно, в 2014–2015 гг. площади активно освобождались, но заметно, что диалог собственников с арендаторами в Новосибирске идет — сейчас пустующих помещений массово не наблюдается, а съезжающих арендаторов быстро заменяют новые», — подчеркивает Назаров.

Особенно активно, по его наблюдениям, себя ведут магазины формата «у дома», кофейни и булочные — такие объекты открываются с завидной регулярностью. «Большинство из них предпочитают занимать помещения, подготовленные под общепит. Это минимизирует размер вложений в проект — не требуются дополнительные затраты на ремонт. Из открывшихся в 2016 году заведений в помещениях, где ранее общепит не располагался, можно отметить разве что столовую «Тбилиссимо» и кофейню «Креп де Кофе», — отмечает Александр Назаров.

Что касается цен продажи торговой недвижимости, то, по данным ГК «ЁЛКА девелопмент», в I квартале 2016 года средняя стоимость предложения в Новосибирске составила 58 281 руб. за кв. метр, что на 9,7% ниже цены соответствующего квартала 2015 года. Самые дорогие торговые площади находятся в Железнодорожном районе города — 82 389 руб., самые дешевые в Калининском — 36 041 руб.

Наибольший объем вакантных площадей приходится на Ленинский район — 41,3 тыс. кв. метров, наиболее низкий зафиксирован в Советском районе и составляет, по данным на I квартал 2016 года, всего 2 тыс. кв. метров.

«В дальнейшем состояние рынка торговых центров в Новосибирске зависит от стратегии поведения собственников. Ориентация на новые показатели и изменившиеся требования рынка, корректировка политики отношений с ритейлерами — единственный позитивный для арендодателей сценарий развития», — считает генеральный директор компании M1 Solutions Марат Манасян.

Среди ключевых объектов торговой недвижимости, планируемых к сдаче в 2016 году в Новосибирске, можно отметить ТЦ «Европейский» на улице Танковой площадью 100 тыс. кв. метров, ТРЦ «Эдем»площадью 37,5 тыс. кв. метров в Академгородке на Кутателадзе и ТЦ «Амстердам» площадью 21 418 кв. метров на улице Геодезической.

Оформить заявку

CAPTCHA на основе изображений
Введите символы, которые показаны на картинке.